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              2021IF·商業地產年會|觀點回顧-林采宜

              2021-08-06 11:04

              無論是直接或是間接,新冠疫情對商業地產的發展都帶來了深遠的影響,生活方式與工作方式的改變、企業前景的不明朗,正帶來商辦空置率的逐漸上升與租金價格的趨勢性下降。

              以一個未曾從事過地產行業的經濟學家身份,中國首席經濟學家論壇研究院副院長林采宜在2020IF·商業地產年會上,通過客觀的數據分析及政策導向,與眾多商業地產大咖一同探討未來商業地產發展的潛能與生機。

              以下為林采宜部分演講實錄:

              實際上我沒有做過地產,觀察地產就是以外行的眼光來看待這樣一種現象,商業地產跟什么有關?跟人的生活方式有關,而商辦寫字樓,跟人的工作方式有關,人類的生活方式和工作方式的改變,會對商業地產的需求產生一個非常重大的影響。

              雖然說改變是日積月累的,但是有時候會突然來一個很巨大的變故,使這種改變在瞬間呈現,在2019年底到2020年初,我們有一個很小很小的生物,叫“新冠病毒”,這個病毒用它小小的身軀改變了人類的生活方式和工作方式。

              比較顯著的是什么?居家隔離,這件事讓大家發現,很多時候我們的聚集是不必要的,很多會議是可以在線上開的,線下商務會議減少了很多,線上各種的會議室增加了很多,這種情況下大家發現,原來會議是這樣開的,又省時又省力。

              同時很多機構裁員,大量中小企業,從輪流上班居家辦公,到最小配置辦公人員、大部分人居家辦公,終于發現很多的人不需要上班,甚至很多人是不需要的。我們的工作方式改變了,更多線上工作其實在效率上并沒有太大的區別,線上會議效果跟線下差別也不大。

              其實商業地產的供求關系的改變并不是起始于這場疫情,從2017年開始,隨著國內房地產調控的政策的推出,我們就可以看到北京、上海、深圳、廣州空置率都在上升,這個空置率的上升意味著什么?用經濟學的話說就是供過于求。

              為什么?跟政府的政策有關系,商業地產帶來的稅收遠遠大于住宅,所以說無論是哪個城市,所有的政府都鼓勵你去來建設商業地產,在2020年上半年的時候,北京、上海、深圳、廣州的空置率分別達到了14、17、16、7,也就是說除了廣州以外其他的都是2位數。這樣的空置率意味著供大于求,其結果必然是價格的壓力。

              沈陽,蘇州,重慶,西安,武漢,天津,長沙,珠海等10個城市空置率達到30%以上,在這樣的環境下,我取了18個城市,幾乎沒有任何一個城市的租金趨勢不是往下走的,只有兩個城市空置率是下降的,一個是天津,一個是重慶。

              你要管理商辦物業,你要面對的就是18個一線二線城市租金收益率一律下行,無一例外,所以接下來商業地產要調整一下思路。

              現在有個很熱的話題,就是REITs,這個月央行剛剛推出一個公募基金的REITs,大家知道REITs是不動產信托,這會不會對商業地產帶來一股春風,給這個行業帶來新的轉機呢?

              我們先看看海外,作為房地產市場組合的主要工具,海外REITs投資收益率始終比無風險資產高出2%左右。

              REITs的基金收入成分里面有一部分是權益收入,有一部分是管理收入,還有一部分是租金收入,所以REITs的收益率比房屋純粹的租金高一點。

              在最近5年,從房地產租金收益的特點來看,中國的租金收益率比海外要低很多很多,海外一線城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%,國內一線城市租金收益率我做過一些估算,基本上是2%以下,在更大一些的范圍內,中國一二線明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%,比無風險收益率還低。

              這個是住宅這一塊,那么商業地產這一塊,各地的差距非常大,但目前有一個共同的趨勢,就是下跌。

              在這樣的環境下面,我們怎么看這個商業地產的投資呢?中國的商業REITs,未來前景怎么樣?

              最近推出了一個基礎設施類的REITs,為什么是基礎設施?因為中國政府在改革開放40年最大的成就就體現在基礎設施的改進,修路架橋,現在修互聯網高速公路、互聯網數據中心,這都是新型的基礎建設,新基建,但是商業地產是不是也能受益?我覺得這個里面就有兩個因素。

              一個就是稅收,海外REITs能夠在市場上與其他的投資品相比較有競爭力,很重要的因素就是免稅,在稅收上面是有優惠的,這種稅收優惠使投資收益率相對來說會高一些,美國過去3年基礎建設的REITs收益率非常高,達到2位數,為什么?底層資產全投了互聯網,這就是IT產業的蓬勃發展給他帶來的迅速增長的收益。

              但是在國內目前我們做的固定資產投資、產品這一塊還沒有公司型的,因為沒有公司型的,這個基金就沒有后續不斷融資的便利,在運作上受到很多的制衡,公司型的半股半債,權益類收益相當于股票收益,還有一塊就是租金或者是其他的投資收益,而我們現在是完全契約型的,很難帶來高收益和可持續的增長。

              所以目前來說,我們中國的商業地產能不能在REITs這個春風下迎來新的生機?一個是稅收政策有沒有可能出臺優惠的稅收政策;第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立;第三個有沒有養老金、保險基金等長期基金進來,長期基金會不會進入這些投資領域?又要取決于他在稅收遞延方面的各種政策。

              因此,中國商業地產REITs能不能落地,主要取決于后續的政策環境和法律環境。

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