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              【REITs CEO面對面】對話領展行政總裁王國龍:讓投資者做業主

              張雅楠2021-07-05 17:45

              【REITs CEO 面對面】系列之三

              經濟觀察網 記者 張雅楠 6月28日,領展房地產投資信托基金(以下簡稱“領展”,00823.HK)對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安,正式成為該物業的唯一持有者。

              短短半年時間,領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易——更早的2月24日,領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50%股權。

              看到這里,你也許會問,領展是誰?對內地絕大多數城市的人來說,領展確實不是一個熟悉的名字,但在香港資本市場,領展一直有著REITs一哥、REITs之王的稱號。

              自2005年上市至今近16年時間,領展完整經歷了香港REITs的發展歷程,從發行價10.3港元一路漲至如今的76港元,凈收益增長超過10倍,所以行業人士評價領展時會說,“領展的投資人都是在投資領展REIT上掙到過大錢的”。

              領展旗下的投資組合主要位于香港,包括商場、街市、停車場以及寫字樓,這127處物業大多是貼近社區的民生商場,滿足了超過50%的香港人的生活需求。

              除了香港大本營,領展在悉尼及倫敦分別擁有2棟甲級辦公樓,在中國內地的四個一線城市共布局了8個商場及寫字樓。

              收購是領展最主要的增長途徑之一,低融資成本是重要條件,領展的融資成本僅2.66%,負債比率僅為18.4%。

              對比2015-2019年5年時間在內地落子5個項目的進度,領展今年此番動作可謂神速,在其商業版圖中,增加內地物業比重本是既定策略,現在看來,疫情反而催化了這一進程。

              即便通關不便,坐鎮香港的行政總裁王國龍,依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了項目的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況,最終敲定了上海七寶萬科50%股權的收購。

              與此同時,領展在2019年斥66億元巨資收購而來的深圳中心城項目,會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注,歷時兩年、花費逾3億港元改造之后,項目將在今年底正式亮相。領展內部測評,投資回報有望達到兩位數。

              從財報看,內地的物業組合確實展現出了韌性,續租租金調整率,香港零售物業下降了1.8%,而內地零售物業上升了11.1%。

              為了提升在內地的知名度,把握更多投資機會,今年4月,領展將所有于內地全資持有的零售物業項目全部更名為“領展購物廣場”。

              王國龍說,雖然過去幾年我們買的項目只有幾個,其實我們已經看了超過200個項目才找到這幾個。

              對于如何遴選項目、管理REITs以及把握全球投資機會,經濟觀察報會同REITs聯盟秘書長王剛一道,同王國龍進行了深入交流,這也是我們REITsCEO面對面系列的第三篇。

              關于資產

              經濟觀察報:領展的資產分布在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦,過去這一年半,新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同?

              王國龍:新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響,我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。

              香港政府有禁止晚上堂食,所以最大的影響在餐飲方面,疫情剛開始時,我們就制定了商戶同舟計劃,從2020年2月開始,共投放6億港元支持商戶。今年4月,我們也用了1400萬餐飲現金券吸引消費者回來,因為很多人都改變了他們的消費模式,在家里點外賣或者是自己做飯,我們希望他們再出來。

              在內地的項目,開始受到的影響很大,因為最初疫情勢頭較快,但是恢復得也快,所以我們對內地商場的業務有信心,之后繼續尋找項目收購,在2月份買了七寶萬科廣場的50%的股權,4月統一了我們的品牌,希望可以提升在內地的知名度。

              在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,沒有買商場。因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同,他們疫情期間有一個政策是,如果商場的租客不交租金,業主不可以叫他們走,所以業主收到的租金可能只有30%-40%,而在香港跟內地,我們一直收到超過90%的租金,所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。

              另外,香港和內地有很多的創業者,因租金減少一點,所以很多人都來了,過去一年多,香港已經開了400多個新鋪。在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,當地寫字樓的租約較長,如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓,租客的信用有可能會較好一點。

              經濟觀察報:在做購買和出售資產決策時,主要考量的指標是什么?

              王國龍:如果從收購方面去看,租金回報率是一個重要指標,就是年租金占收購成本的比例,以及物業在不同經濟周期下是進入一個增長期或是慢下來。

              我們很多項目都是在第一個租約差不多結束的時候收購的。在第一個租約期,發展商為了招商會給租客一些優惠,經過三到五年發展,第一個租約期快結束的時候,商場已經在市場上有收入保證了,再去招商,這時做收購,我們就可以減少優惠,提高租金。

              另外,很多時候,我都跟投資團隊說一個很簡單的條件,那就是做七日的生意。有一些商場在住宅區,白天大家都去上班了,沒有人去商場;還有一些商業區,周末人很少。所以一周七天都能做生意就很重要,比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的項目,商場可以做七天的生意,這是一個要求。

              雖然過去幾年我們買的項目只有幾個,其實我們已經看了超過200個項目才找到這幾個。

              在賣出的時候,資本市場的情況對我們影響很大。我們過去賣出幾批項目的時候,都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目,他們會出一個很高的價格,從我們角度,他們出的價格比我們想象可以做到的增長還要高的話,我只能說,賣給他們了。

              另外一些項目,我們覺得已經不是我們的核心項目了,以及出售一些較小的項目,賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。太小的商場做推廣的效益很低,所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。

              經濟觀察報:接下來會增加在內地的資產投入嗎?大概會是什么樣的比例?

              王國龍:我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點,所以一直都在留意不同的投資項目。

              我們較為關注是一線城市及周邊地區,沒有特別地看二三線城市。投資方面很重要的一個條件要求是,你去買可能很容易,但是投資的時候一定要想,有一天你會賣掉。如果在二三線城市,想賣的時候,可能沒有那么容易,而一線城市始終有很多投資者有興趣。

              我們會繼續加多一點力度去投,沒有一個確定的比例,但是我想從現在的10%-15%應該到20%都有機會。

              經濟觀察報:資產類別還是更看重購物中心嗎?寫字樓會考慮嗎?

              王國龍:我們都有看,但是寫字樓本身,內地的環境跟其他地方有一點不同,很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓,所以較難找租客,我們在上海的寫字樓,大部分租客都是跨國企業。中國的很多大企業可以拿到地,發展自己的總部,跟其他國家很不同,比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的REITs,ScentreGroup,他們雖然自己就是做物業投資的,但總部還是租的。

              所以我們在內地的投資以商場為主,當然有電商影響,從風險管理的角度,應該投入一些物流物業,我們也有看,但在過去兩三年間,物流物業有太多資金去追了,我們覺得價格不太理想,有一點高,有可能要等周期,價格理想一點才投資吧,現在不是最好的時間。

              王剛:你怎么看內地所謂的新一線城市?像杭州、蘇州、成都。

              王國龍:北上廣深及周邊的地方,我們是有興趣的,所以杭州、蘇州都在我們關注的范圍內。這四個大型城市對周邊地區的影響很大,但你去看成都、重慶,供應量已經很多了,還有很多新供應,我想租金的增長應該有很大限制,增長的空間沒有香港、北京、深圳那么快。

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              REITs聯盟秘書長 王剛

              經濟觀察報:從人口數據看,成都的常駐人口超過2000萬,跟一線城市是相當量級的。

              王剛:但你要看它的商業面積,人均商業面積和潛在的供應量。

              王國龍:也要看他們的消費能力,你去看平均收入、平均家庭收入是多少,中產有多少,不可以看人均GDP的。家庭收入都不高的話,這樣的城市有可能可以支持兩三個高檔商場,但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了,而租金和營業額是掛鉤的;另外就是每個城市受電商的影響也不同?,F在我們團隊也不是很大,到北上廣深這些城市和周邊地區做項目研究已經很忙了。

              經濟觀察報:領展在內地的團隊有多少人?

              王國龍:因為過去買了幾個項目,都有機會將項目團隊加入領展,所以有100多人在內地不同的城市。2020年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。

              經濟觀察報:內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求,可能會影響到市場上一些資產的流通,有給你們帶來更多的投資機會嗎?

              王國龍:內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響,我們覺得這應該給我們更多的投資機會,但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。

              我們正在看的幾個項目,是因為這個原因,賣家的融資方面有一些問題,我們也希望未來幾個月可以談好這些項目。

              經濟觀察報:你們會面對的競爭對手主要是哪些?

              王國龍:我想現在外國投資者稍微多一點,最主要是一些私募基金或者其他的投資信托,但是內地的對手較少一點,也有一些保險公司、保險基金,但是保險基金很多時候要求的回報比我們高,所以他們在看一些項目時,不一定有競爭能力。

              關于REITs

              經濟觀察報:在REITs里的資產、在上市公司里的資產、沒在上市公司里的資產,它們之間有什么樣的區別呢?

              王國龍:你說的幾種都是投資房地產的方法,上市的房地產公司當然比不上市的規范多一點,公司管治做得好,透明度高。

              上市地產公司跟房托不同的地方,比如說在香港的房托,除了有上市的條例,還有房托的條例,最主要的要求分派紅利每年至少要分90%,但是上市的地產公司,他們分派利潤可以每一年都不同。

              最主要的要求為什么是最少分紅90%?房托從美國發起時的初衷是很簡單的,投資房托的投資者差不多等于自己買了商場的一部分,跟一個業主沒有分別,你不是買一個公司的股票,買的是這些物業,當然租金減了營運成本之后的利潤是你的,所以分派90%以上,你跟業主應該是沒有分別的。

              領展派100%,所以投資者真的是業主。

              當然,上市的地產公司不派那么多,另外的一個原因是,他們也做多一點開發的項目,做開發的時候,有可能基金要求不同。領展大部分都是投資項目,收租的,不一定是靠開發的利潤去派紅利。

              另外負債比率REITs有控制,剛才說了50%是最高的,但是上市公司有可能更高。

              組織模式不同,REITs是一個基金,跟公司不同,基金除了董事會、營運人員,也有信托人,所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。

              另外REITs跟私募基金也不同,私募基金很多時候有一個年期,他們有三五年的時候去投入,過了5年7年之后賣掉。REITs很多時候可以長期持有一些物業,當然剛才說過了,如果增長率放慢,不再是核心的項目,可以將他們賣掉,但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。

              經濟觀察報:要管理好一個REITs,需要做好哪幾個方面工作?

              王國龍:一個REITs要做得好的話,有三方面都要做好:

              第一是將物業優化,提升它的價值。消費者需求會變,時間也在向前,我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。比如今天流行的一些品牌,兩三年之后,很多人不去了,一旦你改變得太慢,就會影響到租金,租金根本上是跟租客的營業額掛鉤的,所以怎樣跟潮流一起去改變很重要。

              在成本的控制上,其實一個商場最大的三個成本,第一是電,第二是人工,第三是稅收,稅收我們沒有辦法去控制,人工成本也一直在上升,這也沒辦法,但是在電這方面,我們控制得非常好,過去10年,我們在香港的用電量減了40%。

              第二是做好資產組合,一些資產的增長率有可能慢慢降低,需要賣掉換一些增長更好的項目,這是我們經??紤]的。

              第三是資本管理,降低融資的成本支持繼續發展。我們不停地尋找新的融資方法,將融資成本降低。當然最近幾年,綠色融資也是一個方法,幫我們將一些融資成本降得更低了,我們過去幾年發了很多綠色債券。

              王剛:你們5月剛發了一個離岸人民幣債券,利率2.8%。

              王國龍:這也是一個很特別的空間。

              經濟觀察報:現在香港的REITs新規放寬了對REITs的負債要求以及收購資產的比例要求,就在這樣的新規下,領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎?

              王國龍:有的,我們也很高興香港證監會將條例放松,負債比例上限從45%提升到50%,但是我們也不會用盡這個空間,因為要考慮信用,如果要繼續保持A的信用評級,負債比率需要保持在20%左右,負債30%-40%的時候,評級有可能下降到B,融資成本就會提高,所以有這個空間,但是我們要很小心地用。

              經濟觀察報:對內地已經開始交易的基礎設施REITs,你會有什么樣的建議?

              王國龍:在不同地方開始有REITs的時候,很多企業就用REITs做一個融資工具,他們選擇放在REITs里的項目不一定是最好的,投資者很容易看到,覺得增長不夠的話,REITs的發展也就不好了,之后他的融資成本提高的時候,再收購新項目就有一定的困難。

              所以我有機會碰到一些準備做REITs的同行,我都說,你不要只把REITs看作一個融資方法,也要對投資者有交代,放一些優質的、有增長的項目在里面,管理要做好、成本要控制好。剛才說的,我們關注的那三方面都要做好的話,投資者投了一個新產品,覺得賺到錢了,將來發展得更好。

              香港剛開始做REITs的時候也有這樣的經驗,一些做得不好的REITs上市之后,有一些投資者虧本,他們就說我不投REITs了。

              所以剛開始的時候怎么去控制、審批,把一些好的項目做好,我想會對整個行業的發展有很大的影響。

              經濟觀察報:你認為REITs的CEO,最重要的工作能力和工作內容是什么?

              王國龍:第一就是有很好的團隊,有了很好的團隊要給大家一個愿景,表達好,令同事員工認同并執行。

              我2010年5月開始做行政總裁,我們當年11月發表了愿景,另外就ESG方面的一些理念跟董事會溝通,有他們的支持之后,跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。

              我自己像一個直升機一樣,大部分是看宏觀方面,但是有需要的時候也可以落下來,跟我的團隊很謹慎地去看需求,怎么樣去配合其他的部門,這些就是我的工作。

              另外對外溝通,去見投資者,令董事會對我們有信心,也都有經常見面,因為經常要解釋,長遠策略現在的進度是怎樣的,有市場環境改變的時候,我們怎樣去改變策略,這些都是不斷要談的。

              關于全球投資機會

              王剛:領展主要聚焦在購物中心領域,之前Unibail收購了Westfield在美國和歐洲的購物中心,但是收購之后,市值和股價表現還是挺差的,從全球和長期來看,你們會在中國內地和香港之外再配多少資產?

              王國龍:每個國家的發展不同,如果先不說個別的企業,美國商場的平均面積是全球最高的,是中國的幾倍,很多是40年代80年代建的,幾乎是平鋪著展開的,車就停在餐廳旁,吃了飯就走了,整個業態是不同的。

              另外就是我剛才說,我們關注的是內地的一線城市,跟香港類似,都是人口密集,外國的商場很多都是很遠的,你要去一個商場有可能要15分鐘、半個小時,所以電商對他們的影響比較大,如果你不想離開家去商場,亞馬遜可以送給你。

              這幾方面都影響到它們,有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。

              Unibail做一個很大的收購,買了Westfield,但是在市場周期最高的時候買的,他們買的時候,知道要融資來買,另外一部分要靠賣掉一些非核心項目,當它成交之后,市場變壞了,想賣掉非核心項目沒有人買了,因為市場的狀況已經轉變了,整個收購就是1+1=0.5,非常差的一個收購。

              所以我們去看的時候也很小心,你看我們有看但是還沒有做的就是收購企業,因為我們收購物業已經很熟悉,但是收購一個企業,是要在物業之上收購他們的管理團隊,另外如果是上市的話,也有他們在資本市場價格的變量,是很復雜的,所以我們喜歡的是收購物業,不要去考慮收購對象的管理團隊或者是股價波動。

              王剛:全球化擴張你怎么考慮?

              王國龍:我們從香港開始投資,對新市場認識不夠的話,很容易犯錯,所以我們去遠一點的地方,比如澳洲、英國都是買寫字樓,寫字樓租賃考慮的條件是很不同的,購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店,但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室,所以很多時候,我們要考慮他們現在的租約到期時,會留下來還是會搬去一個大的地方,稍微多一些宏觀影響,跟商場開多幾家店的想法很不同。

              從風險管理角度,兩種物業我們都會投,因為他們的周期是不同。

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              不動產運營報道部主任

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